Inleiding

De paragraaf Grondbeleid gaat over het gevoerde grondbeleid en legt daarover verantwoording af. Het exploitatieresultaat 2017 van het Grondbedrijf staat in Programma 2 Ondernemend Breda en Programma 3 Duurzaam wonen in Breda. Deze paragraaf geeft een beeld van de grondexploitatie herzieningen van eind 2017. Aan bod komen de ontwikkelingen van de planresultaten, de voorzieningen negatieve planresultaten, de resultaten van afgesloten projecten en tussentijdse winstnemingen. Verder in deze paragraaf een overzicht van de ontwikkelingen in de voorraad gronden en panden en de risico’s en het benodigde weerstandsvermogen.

Visie gemeentelijk grondbeleid

Het grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief (Structuurvisie Breda 2030). Per locatie/gebiedsontwikkeling wegen we af welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat in de Nota Grondbeleid 2014:
"De grondpolitiek van de Gemeente Breda is maatwerk, oftewel per project maakt de Gemeente Breda een expliciete keuze welk grondbeleid instrumentarium zij wil hanteren, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke samenwerkingsvorm daarbij het meest geschikt is. Het grondbeleid instrumentarium zet de gemeente in om de regie te kunnen voeren over gebiedsontwikkelingen om daarmee haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht welke samenwerkingsvorm gekozen wordt, wil de gemeente de risico’s die haar keuze naar voren komen beperken en beheersen via risicomanagement."
In 2017 is de winst uit grondexploitaties € 12,5 miljoen. Hiermee komt het einde in zicht van de verdiencapaciteit van lopende grondexploitaties. Er resteert voor de komende jaren nog een verwacht positief resultaat van € 16,6 miljoen. In de lopende grondexploitaties zit nu nog ongeveer 28% van de harde plancapaciteit voor de woningbouw. Op basis van de huidige grondposities wordt dit de komende jaren fors lager. De beschikbaarheid van PO en CPO kavels is nu al beperkt. Op dit moment zijn nog enkele incourante (grote) kavels beschikbaar.

Ontwikkelingen

De regelgeving rond grondexploitatie staat in het Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten (BBV). Sinds de Jaarrekening 2016 zijn hierin geen grote wijzigingen. Eind 2017 is de interpretatie aangescherpt van de regels rondom tussentijdse winstneming. Winstnemen volgt voortaan het principe Percentage of Completion (POC). Het betekent dat wanneer de werkzaamheden in een grondexploitatie voor xx% zijn afgerond de eventuele winst voor datzelfde percentage genomen moet zijn.
Bijvoorbeeld: als in een grondexploitatie 50% van de kosten is gemaakt, is 30% van de opbrengsten verdiend en is de winst op contante waarde € 1.000.000. De grondexploitatie is dan afgerond voor 0,5 x 0,3 = 15%. De winstneming is dan: 15% van € 1.000.000 = € 150.000. Het resultaat van deze methodiek is dat we in grondexploitaties eerder en/of meer tussentijds aan winst moeten nemen dan we gewend zijn.
Vanaf 1 januari 2016 geldt de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten ook voor de gemeentelijke grondexploitaties. De fiscale winstberekening wijkt af van de normale winstberekening. Voor het grondbedrijf gaat Breda door de ondernemerspoort en is daarmee dus daarmee vennootschapsbelastingplichtig.

Resultaat Grondbedrijf

De opbouw van het resultaat van het grondbedrijf staat in de Nota Grondbeleid. Daar staan de resultaten van grondexploitaties, de voorraad panden en gronden en algemene kosten van het grondbedrijf.  In de jaarrekening zijn deze resultaten uitgesplitst in verschillende programma’s. In deze paragraaf staat een nadere toelichting.
In 2017 is in totaal een resultaat van € 13,6 miljoen gerealiseerd. Dit resultaat staat in de jaarrekening bij verschillende programma’s.

Herziening grondexploitaties

De gemeentelijke grondexploitaties herzien we 2 keer per jaar. De bepaling van de rente volgt de BBV Notitie Grondexploitaties uit 2016. We houden rekening met het werkelijke rentepercentage en met de verhouding tussen schulden en het eigen vermogen. In de realisatiecijfers over 2017 is gerekend met 1,78%, de werkelijke rente volgens berekening van dit BBV voorschrift. De gehanteerde rente in grondexploitaties voor 2018 en verder is 2%, gelijk aan de disconteringsvoet waar we de voorziening negatieve planresultaten berekenen.
In deze herzieningsronde zijn onderstaande parameters gehanteerd:

Sinds het invallen van de economische crisis in 2008 houden we uit voorzichtigheid modelmatig geen rekening meer met een jaarlijkse indexatie van de grondopbrengsten. Bij de vorige herzieningsronde (midden 2017) lieten de grondopbrengsten in onze grondexploitaties een positieve trend zien, ondanks stijgende bouwkosten. Daarom staat in deze herzieningsronde de parameter opbrengstenstijging vanaf 2019 op 0,5% per jaar. Nog steeds voorzichtig, maar gezien de huidige marktomstandigheden en -verwachtingen reëel. De parameter staat voor jaarschijf 2018 op 0%, omdat in het lopende jaar de grondprijzen al worden aangepast aan de nieuwe grondprijzenbrief 2018.
2/3 Deel van de nog te maken kosten in de grondexploitaties bestaat uit civieltechnische kosten voor bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De bedrijven die dit uitvoeren hadden het zwaar in de crisisjaren. De GWW-sector (grond, weg en waterbouw) krabbelt snel op en de orderportefeuilles groeien, door stijging van de woningbouwproductie en de aantrekkende markt voor werk aan wegen en andere infrastructuur. Dit geeft een opwaartse druk op de prijsontwikkeling. Aanbestedingen van civieltechnisch werk vallen structureel nog niet hoger uit dan de beschikbare budgetten. Toch is uit voorzorg de parameter kostenstijging van 2,5% naar 3% per jaar verhoogd. Dat biedt binnen de grondexploitatie de mogelijkheid om budgetten voor bouw- en woonrijp maken extra te verhogen. Zo is er voldoende geld om werk wat de komende jaren moet gebeuren ook te laten uitvoeren tegen marktconforme condities.

Resultaten grondexploitaties

Wanneer naar verwachting sprake is van verliesgevende grondexploitaties schrijft het BBV voor dat hiervoor voorzieningen worden gevormd, op het moment dat deze verliezen voorzienbaar en onafwendbaar zijn. In onderstaand overzicht zijn de voorzieningen gespecificeerd voor de grondexploitaties met een verwacht negatief planresultaat. Ter vergelijking zijn in onderstaande tabel de resultaten van de nieuwe herzieningen naast de resultaten van de jaarrekening 2016 geplaatst (contant gemaakt naar 1-1-2018).

Ten opzichte van de jaarrekening 2016 verbeteren de negatieve grondexploitaties totaal met € 1,7 miljoen. De grootste verbeteringen zitten in de grondexploitaties Bouverijen (€ 1,6 miljoen),  Stationskwartier (€ 0,8 miljoen) en Rithmeesterpark (€ 0,4 miljoen). De positieve mutaties zijn het gevolg van hogere grondopbrengsten, meevallende kosten voor bouw- en woonrijp maken en de lagere rekenrente. De grondexploitatie Kloosterkazerne verslechtert (€ 1,3 miljoen). De grondopbrengst is verlaagd door het stopzetten van de hotelontwikkeling op die plek.
De negatieve grondexploitaties verbeteren samen zoals gezegd met € 1,7 miljoen. De Voorziening Negatieve Planresultaten (VNP) kan niet met eenzelfde bedrag omlaag, maar met € 0,9 miljoen. Dat bedrag valt vrij. Het is lager omdat de voorziening bij de jaarrekening 2016  al met € 0,8 miljoen is gecorrigeerd. Volgens het BBV moest de hoogte van de VNP met een lager rentepercentage (2%) worden berekend dan de rekenrente in de grondexploitaties van dat moment. Dit jaar is onze rekenrente gelijk aan het BBV discontopercentage (2%). Beide rekenmethodes leveren nu hetzelfde resultaat op, zie tabel.
Eind 2017 sluit de grondexploitatie Kloosterkazerne. De hotelontwikkeling op deze plek stopt. De huidige grondexploitatie wordt geliquideerd, het tekort van € 2,9 miljoen betalen we uit de beschikbare voorziening. Dit heeft geen gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2017. Zodra er nieuwe plannen voor Kloosterkazerne zijn leggen we die voor aan de gemeenteraad, samen met een nieuwe grondexploitatie. Na dit beroep op de VNP is de stand van de voorziening per 1-1-2018: € 38,5 miljoen.
Grondexploitaties met een verwacht positief planresultaat dragen bij aan de toekomstige verdiencapaciteit van het grondbedrijf. Deze positieve planresultaten staan voorzichtigheidshalve niet in het gemeentelijke meerjarenperspectief (conform de Nota Grondbeleid)

Het totaal van de resterende positieve planresultaten (de verdiencapaciteit) is € 29,1 miljoen. Ten opzichte van een jaar geleden is dat € 2,4 miljoen meer door verbetering van de planresultaten van grondexploitaties. De belangrijkste mutaties zijn:

1. Haenen-Zuid verbetert met € 0,7 miljoen. De grondexploitatie profiteert van hogere opbrengsten voor projectmatige woningbouw. Er is een klein rentevoordeel door de gedaalde rekenrente.
2. Heilaar Noord verbetert met € 0,5 miljoen. Een gevolg van hogere prijzen voor het bedrijventerrein in deze grondexploitatie.
3. Roosberg verbetert met € 0,4 miljoen. Door hogere grondopbrengsten, en door de vrijval van budgetten voor bouw- en woonrijp maken die niet meer nodig zijn.
4. Verzamelcomplex Bedrijventerrein verbetert met € 0,3 miljoen als gevolg van hogere prijzen voor de bedrijfskavels in deze grondexploitatie (grondprijsbrief) en door verwerking van een taxatie voor een kantorenplot.

De resterende verdiencapaciteit in actieve grondexploitaties van € 29,1 miljoen komt deels al eind 2017 vrij. De grondexploitatie Douaneterrein wordt geliquideerd, met een positief resultaat van € 0,4 miljoen. Er komt € 12,1 miljoen vrij door tussentijdse winstnemingen volgens het principe Percentage of Completion (zie Ontwikkelingen). De winstnemingen gebeuren in 6 grondexploitaties: Verzamelcomplex Woningbouw, Nieuw Wolfslaar, Roosberg, Waterdonken, Hoge Gouw en Haenen-Zuid.
Door deze liquidatie en de tussentijdse winstnemingen komt eind 2017 € 12,5 miljoen (42,8%) van de verdiencapaciteit vrij. Voor de jaren 2018 en verder resteert nog € 16,6 miljoen (57,2%) op contante waarde

Overzicht eindwaarden

In het overzicht staan de resultaten van alle grondexploitaties op eindwaarde. De eindwaarde is het eindsaldo van een grondexploitatie in het jaar waarin deze volgens planning wordt afgerond. De cijfers houden geen rekening met toekomstige tussentijdse winstnemingen. Wel zijn de gerealiseerde winstnemingen ultimo 2017 verwerkt in de eindwaardes van de betreffende zes grondexploitaties. Het is belangrijk dat er voor de verwachte negatieve planresultaten een voorziening is, waardoor deze geen gevolgen hebben voor het resultaat.

Voorraad gronden en panden

In de voorraad gronden en panden zitten alle bezittingen van het Grondbedrijf die niet in de grondexploitaties zijn ondergebracht. De totale boekwaarde nam in 2017 af met € 2,9 miljoen en is op 31 december 2017 € 41,7 miljoen.

In de strategische bezittingen zitten de objecten die horen bij locaties in de Structuur- visie Breda 2030 en locaties met een strategische ligging. Deze zijn niet hoger gewaardeerd dan de huidige marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is treffen we een voorziening (duurzame waardevermindering). Af te stoten objecten zijn de bezittingen die al ontwikkeld zijn of nog in ontwikkeling zijn bij derden. Dit zijn ook objecten waarvan de ontwikkelingen zijn stopgezet en die verkocht worden in de huidige staat.

Strategische  voorraad

Het grootste deel van de boekwaarde van de strategische voorraad zijn objecten in het Havenkwartier. Ook het voormalig Belastingkantoor is hierin ondergebracht  (onderdeel van Gasthuisvelden). De andere objecten zijn agrarische percelen en verspreid liggende percelen in de stad, bijvoorbeeld agrarische ruilgronden. Ze zijn getoetst aan de huidige bestemming en de daarbij behorende marktwaarde. We schrijven jaarlijks af op de gebouwen waardoor de boekwaarde afneemt. De marktwaarde van de objecten toetsen we jaarlijks. Als deze lager is dan de boekwaarde treffen we een voorziening. In 2017 leidde dit niet tot verdere afwaarderingen.

In 2017 nam de voorraad toe door aankoop van een perceel (Oude Vest), het voormalige projectbureau van de OV-terminal (Stationsplein) en door de interne overdracht van een buiten gebruik gesteld pand van ATEA (Muizenberglaan). De grond van de afgesloten grondexploitatie Kloosterkazerne is overgebracht naar de strategische voorraad. Voor het perceel aan de Oude Vest troffen we gelijk een voorziening duurzame waardevermindering, omdat hier voorlopig geen ontwikkeling is voorzien.
In 2018 komen eigendom en beheer van de rechtbank aan de Sluissingel over naar de gemeente (onderdeel van gebiedsontwikkeling Gasthuisvelden). Over het aankoopbedrag zijn in het verleden afspraken gemaakt. Voor dit gebouw is in het verleden de waardering al getoetst en een voorziening gevormd (verlieslatende contracten). De voorziening is getoetst aan de marktwaarde van het gebouw en leidt naar verwachting niet tot verdere afwaarderingen in 2018.

Af te stoten bezittingen

Af te stoten bezittingen (met boekwaarde) zijn onderdeel van lopende projecten waarover al besluitvorming plaatsvond en bezittingen die niet meer voor (her)ontwikkeling in aanmerking komen.

Verkochte objecten hadden in 2017 een boekwinst (hogere opbrengst dan de boekwaarde) van € 0,6 miljoen. Deze is mede gerealiseerd omdat de afgelopen jaren zijn afgewaardeerd.

Af te stoten objecten

Ontwikkelingen:

1. In 2017 zijn de gronden overgedragen: het kader van de ontwikkeling van het bedrijventerrein bij Breepark.
2. In 2017 is een perceel aan de Heerbaan als parkeerterrein in erfpacht uitgegeven. De boekwaarde is overgeheveld naar de erfpacht gronden.
3. In 2017 is de grondexploitatie Westerhagelaan-Muizenberglaan vastgesteld. De grond van de af te stoten objecten is ingebracht in de grondexploitatie (€ 0,6 miljoen).
4. Een aantal percelen wordt in 2018 tegen boekwaarde intern overgedragen voor natuurontwikkeling.

Erfpacht en langdurige verhuur
Een perceel dat in erfpacht was uitgegeven is verkocht aan de zittende erfpachter. De boekwinst op dit perceel was € 0,4 miljoen. Per saldo nam de boekwaarde toe met € 0,2 miljoen.

Risico`s en weerstandsvermogen

De huidige methodiek van risicomanagement staat in de Nota Grondbeleid 2014. De risico’s van de grondexploitaties zijn onderdeel van de totale risico’s en worden gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit , zie de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting. De verwachte positieve resultaten in grondexploitaties zijn een buffer voor de risico's in deze grondexploitaties.
Het saldo van de gewogen (kans x impact) risico’s is ongeveer € 19,1 miljoen.